KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDİR? KAZANDIRICI ZAMANAŞIMINDA TAPU İPTALİ DAVASI
Önceki makalelerimizde kanuna aykırı, usulsüz ve yolsuz düzenlenen tapu kayıtlarına uygulamada sıklıkla rastlandığını ve bu tür durumlarda açılabilecek olan tapu iptali ve tescil davalarını genel hatlarıyla açıklamıştık. Bu yazımızda kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarına yer vereceğiz. Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil davası 5. Kazandırıcı zamanaşımı a. Olağan zamanaşımı Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. b. Olağanüstü zamanaşımı Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Kanun hükmünden de görüleceği üzere tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bu durum tapuda kayırlu olmayan gayrımenkuller için geçerli olup bir gayrımenkul tapuda kayıtlı değilse kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilemeyecektir. Bu olasılıktaki istisnai durum gayrımenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmemesi ve buna dair bilgilerin/belgelerin tapu sicilinden çıkarılamamasıdır. Malik sıfatıyla zilyet için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur. Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen gayrimenkulü aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkulün kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir. MALİKİN KİM OLDUĞUNUN BELLİ OLMADIĞI KABUL EDİLEN DURUMLAR ***Tapu tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, bununla ilgili bilgi ve belgelere ulaşılamıyorsa ***Tapu kütüğünde malik kısmının boşsa, silinmişse ***Tapu kütüğünde malik olarak görünen kişinin hiç yaşamamışsa ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamışsa ***Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmişse 8. Hukuk Dairesi 2015/7308 E. , 2015/9425 K. "İçtihat Metni" Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil ..... ile Hazine aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen 12.09.2013 gün ve 334/552 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili, tapuda .... adına kayıtlı 178 parsel sayılı taşınmazın 25 yılı aşkın bir süreden beri davacının zilyetliğinde olduğunu, yapılan araştırmada .... isminde bir kimsenin hiç yaşamadığının tespit edildiğini, tapu kaydının hukuki değerini yitirdiğini açıklayarak, taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı Hazine vekili, kayıt malikinin adının soyadının ve babasının isminin belli olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın kayıt maliki görünen ...'ın tanınan ve hatırlanan biri olmadığı, hayali bir kişi olduğu, davacının eklemeli zilyetliğinin 40 yıldan fazla olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Hüküm, davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir. KURAL OLARAK, TAPULU BİR TAŞINMAZIN VEYA TAPUDA KAYITLI BİR PAYIN KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK YOLUYLA EDİNİLMESİ MÜMKÜN DEĞİLDİR. ANCAK, KANUNUN AÇIKÇA İZİN VERDİĞİ VE DÜZENLEDİĞİ AYRIK DURUMLARDA TAPULU BİR YERİN VEYA TAPUDA KAYITLI BİR PAYIN KOŞULLARI OLUŞTUĞU TAKDİRDE KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK YOLUYLA EDİNİLMESİ MÜMKÜN OLABİLİR. KANUNUN AÇIKÇA İZİN VERDİĞİ HALLERDEN BİRİ DE TMK'NIN 713/2. MADDESİNDEKİ DÜZENLEMELERDİR. ANILAN MADDEDE, "AYNI KOŞULLAR ALTINDA, MALİKİ TAPU KÜTÜĞÜNDEN ANLAŞILMAYAN VEYA HAKKINDA GAİPLİK KARARI VERİLMİŞ BİR KİMSE ADINA KAYITLI BULUNAN TAŞINMAZIN TAMAMININ VEYA BÖLÜNMESİNDE SAKINCA OLMAYAN BİR PARÇASININ ZİLYEDİ DE, O TAŞINMAZIN TAMAMI, BİR PARÇASI VEYA BİR PAYI ÜZERİNDEKİ MÜLKİYET HAKKININ TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİNE KARAR VERİLMESİNİ İSTEYEBİLİR" HÜKMÜNE YER VERİLMİŞTİR. Kanunun açık hükmü dikkate alındığında, tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır. (Yargıtay HGK'nın 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). GENEL OLARAK, GEREKLİ DİKKATİ GÖSTEREN HERKESİN KAYITLARDA MALİKİN KİM OLDUĞUNU ANLAYAMAYACAĞI HALLERDE TAPU SİCİLİNDE YAZILI OLAN MALİKİN BİLİNMEDİĞİNİN KABULÜ GEREKİR. AYRICA "TAPU KÜTÜĞÜNDE MALİK SÜTUNUNUN BOŞ BIRAKILMASI, SİLİNMESİ VE YENİDEN YAZILMAMASI, SOYUT VE NAM-I MEVHUM ADINA (MEVCUT OLMAYAN HAYALİ KİŞİ) YAZILMASI, HİÇ YAŞAMAMIŞ VE KAYDININ HERHANGİ BİR YERDE BULUNMAMIŞ OLMASI, MALİK ADININ MÜPHEM, YETERSİZ VE SOYUT GÖSTERİLMİŞ OLMASI'' GİBİ DURUMLARDA MALİKİN KİM OLDUĞUNUN ANLAŞILAMADIĞI KABUL EDİLİR. BAŞKA BİR ANLATIMLA, TAPU KÜTÜĞÜNDEN KİM OLDUĞU ANLAŞILAMAYAN MALİK, TANINMAYAN, HATIRLANMAYAN, ADRESİ TESPİT EDİLEMEYEN, KENDİLERİNE TEBLİGAT YAPILAMAYAN, MİRASÇILARI BELİRLENEMEYEN, UZUN YILLAR ÖNCE ÖLMÜŞ YA DA TAŞINMIŞ BİR ŞAHIS DEĞİLDİR. Somut olaya gelince; dava konusu 178 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu kaydı ve tapulama tutanağının incelenmesinde; taşınmazın kayıt malikinin babası ....'ye iskanen verildiği, ...'nin ölümüyle çocukları ... ve ...'a kaldığı, çocukları arasında yapılan harici ve rızai taksimle kayıt maliki ...'ye isabet ettiği, kadastro tespitinin 30.04.1953 tarihinde yapıldığı ve itiraz edilmeksizin 26.10.1953 tarihinde kesinleşerek ... adına tapuya tescil edildiği anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca; tapu kaydı, tapulama tutanağındaki açıklamalara göre; kayıt maliki ... tanınan ve bilinen kişi olup, TMK'nın 713/2 maddesinde yazılı koşulların gerçekleştiğini kabule olanak bulunmamaktadır. Mahkemece, bu hususlar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonucu yasal ve yerinde olmayan gerekçelerle kayıt malikinin hayali bir kişi olduğundan hareketle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Davalı Hazine vekilinin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle, hükmün 6100 sayılı HMK'nın Geçici 3. maddesi ve 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, taraflarca HUMK'un 388/4. (HMK m.297/ç) ve HUMK'un 440/1 maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 27.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi edinmek için Avukat İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu iletişim bölümünden iletişime geçebilirsiniz. İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu olarak Adalar, Ataşehir, Beykoz, Çekmeköy, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Şile, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Arnavutköy, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kâğıthane, Küçükçekmece, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Şişli, Zeytinburnu bölgeleri ile Bursa ve Kocaeli şehirlerindeki ayrıca Darıca ile Gebze bölgesindeki müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.