ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI-İSTANBUL AVUKATI
ÖNALIM HAKKI NEDİR? Önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. 1. Yasal önalım hakkı a. Önalım hakkı sahibi Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır 2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANIMINA DAİR TEMEL BİLGİLER: ***Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. ***Davayı açabilme hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaşa tanınmıştır. Bir diğer deyişle paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olmayan kişinin böyle bir hakkı mevcut değildir. Paydaşın bu davayı açmadan önce herhangi bir sebeple mülkiyet hakkını kaybetmesi halinde artık bu davayı açamayacaktır. ***Taşınmaz, paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılmalıdır. ***Yasal önalım hakkının kullanımı, hak düşürücü süreye tabidir. Madde 733 … Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı sahibi, bu hakkını, alıcıya karşı dava açarak kullanmalıdır. *** Açıkladığımız durumda açılacak dava yasal önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın davalısı, payı satın alan üçüncü kişidir. ***Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. ***Bu dava sonucunda yeni bir hukuki durum yaratılmaktadır. Dava sonunda hakim koşulların sağlanıyor olması halinde mülkiyetin davacı paydaş adına tesciline karar verecektir. Bu nedenle dava yenilik doğurucu dava niteliğindedir. YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ ESAS NUMARASI: 2014/549 KARAR NUMARASI: 2014/5506 ÖNALIM HAKKI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ÖZETİ: Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açıldığı tarihte davacı ile davalının taşınmazda paydaş olmaları ve paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Davacı dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiğinden dava açıldığı tarihte varolan önalım hakkını yitirmiştir. Bu nedenle mahkemece davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekir. Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.12.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.11.2013 günlü hükmün Yargıtay’ca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.04.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden gelmedi. Karşı taraftan davacı vekili Av. M.Ü. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: Karar: Davacı, paydaşı olduğu 10 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşı Ş.’in payını 05.12.2012 günü satış yoluyla davalıya devrettiğini, bildirim yapılmadığını ileri sürerek önalım hakkına dayanarak dava konusu payın adına tescilini istemiştir. Davalı, dava konusu payı emlakçı aracılığıyla edindiğini, bedelde muvazaa bulunmadığını, taşınmaz bedeli ve tapu giderleri ile emlakçı giderinin ödenmesi halinde davayı kabul ettiğini belirtmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Somut uyuşmazlıkta tapu kaydından davacının dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiği anlaşılmaktadır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açıldığı tarihte davacı ile davalının taşınmazda paydaş olmaları ve paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Davacı dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiğinden dava açıldığı tarihte varolan önalım hakkını yitirmiştir. Bu nedenle mahkemece davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 29.04.2014 tarihinde oybirliği ile, karar verildi. Tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi edinmek için Avukat İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu iletişim bölümünden iletişime geçebilirsiniz. İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu olarak Adalar, Ataşehir, Beykoz, Çekmeköy, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Şile, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Arnavutköy, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kâğıthane, Küçükçekmece, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Şişli, Zeytinburnu bölgeleri ile Bursa ve Kocaeli şehirlerindeki ayrıca Darıca ile Gebze bölgesindeki müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.