Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk — İstanbul Kira Avukatı

01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenlemeyle birlikte kira uyuşmazlıkları artık zorunlu arabuluculuk kapsamına girdi. İstanbul'da milyonlarca kira ilişkisi düşünüldüğünde bu değişiklik, hem ev sahipleri hem kiracılar açısından kritik sonuçlar doğuruyor.

Hangi Kira Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Kapsamındadır?

Aşağıdaki uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
• Kira bedelinin tespiti davası
• İhtiyaç, yeniden inşa veya 10 yıl sonunda tahliye
• Kira artış oranı uyuşmazlıkları
• Depozito iadesi
• Kiralanan taşınmazın hasarlı iadesi

Kira Arabuluculuğunda Süreç Nasıl İşler?

Başvuru ve Arabulucu Ataması

Taraflardan biri (kiracı veya kiraya veren), uyuşmazlığın konusuna göre yetkili arabuluculuk bürosuna başvurur. İstanbul'da Anadolu yakası için Kadıköy ve Üsküdar, Avrupa yakası için Bakırköy ve Şişli bölgelerindeki bürolara başvuru yapılabilir.

İlk Toplantı

Atanan arabulucu, toplantı davetini 7 gün içinde taraflara iletir. Taraflar avukatlarıyla birlikte katılabilir. Kira uyuşmazlıklarında bu aşamada sunulan belgeler (kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname) belirleyici rol oynar.

Müzakere ve Anlaşma

Arabulucu, tarafların birbirini anlamasına zemin hazırlar. Kira davalarında sık ulaşılan çözümler şunlardır:

• Kiracıya tahliye için ek süre tanınması (karşılığında borç affı)
• Birikmiş kira borcu için taksit planı
• Kira bedeli üzerinde uzlaşma
• Depozito mahsuplaşması

Ev Sahibi Açısından Arabuluculuğun Avantajları

• Hız: İstanbul sulh hukuk mahkemelerindeki 18-24 aylık bekleme süresi, arabuluculukta 3-5 haftaya iner.
• Maliyet: Yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden tasarruf sağlanır.
• Kontrol: Mahkeme kararı yerine tarafların kendisinin belirlediği çözüm uygulanır.

Kiracı Açısından Arabuluculuğun Avantajları

• Borcun tamamını değil, müzakere edilen tutarı ödeyerek icra takibinden kurtulma imkânı
• Tahliye için daha uzun süre kazanma
• Mahkume düşmesi hâlinde oluşacak yargılama masraflarından korunma

İstanbul'da Kira Arabuluculuğunda Dikkat Edilmesi Gerekenler

İstanbul'daki kira davalarından edindiğim deneyime göre, süreçte sık yapılan hatalar şunlardır:

• Arabuluculuğa ihtarname göndermeden gidilmesi — hukuki dayanağın zayıflaması
• Anlaşma belgesine "tüm haklardan feragat" ibaresinin eklenmesi — ilerideki talepler engellenir
• Avukatsız katılım — bedel ve tahliye tarihinin aleyhte belirlenmesi

Sık Sorulan Sorular

Kiracı arabuluculuğa gelmezse ne olur?

Mazeretsiz katılmayan taraf, sonraki davada haklı çıksa dahi yargılama giderlerine mahkûm edilebilir. Son tutanak düzenlenerek dava yolu açılır.

Kira tespiti davası öncesi arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

10 yıl sonunda tahliye davası öncesi arabuluculuğa başvurulmalı mı?

Evet. 6098 sayılı TBK 347/1. maddesi kapsamındaki bu davalar da zorunlu arabuluculuk ön şartına tabidir.