TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ RESMİ ŞEKİLDE DÜZENLENMESİ GEREKTİĞİ HAKKINDA EMSAL KARAR
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ RESMİ ŞEKİLDE DÜZENLENMESİ GEREKTİĞİ HAKKINDA EMSAL KARAR TÜRK MEDENİ KANUNU Madde 706 - Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere taşınmaz mülkiyetinin devri ile ilgili işlemlerin geçerliliği resmi şekilde düzenlenmiş olmaları şartına bağlanmıştır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde.Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir sözleşme olduğu için taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir. Noter huzurunda düzenlenen ve iki tarafça imzalanan satış vaadi sözleşmeleri geçerlilik kazanır . Sözleşme şekil şartına bağlanmış olup bu şekil şartı kamu düzeni ile ilgili bir husustur. Kısaca tekrar etmek gerekirse taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aşağıda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin şekil şartına uyulmaksızın düzenlenmesine bağlı olarak verilen bir Yargıtay kararını paylaşıyoruz. YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2015/1201 Karar Numarası: 2015/2856 Karar Tarihi: 16.03.2015 SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ RESMİ ŞEKİLDE DÜZENLENMESİ GEREKTİĞİ GEÇERSİZ SÖZLEŞME GEREĞİNCE ŞAHSİ HAKKI TEMLİK ALAN DAVACININ BU SÖZLEŞMEYE DAYANARAK DAVALIYI CEBRİ TESCİLE ZORLAYAMAYACAĞI ÖZETİ: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğinden N... ile S... arasındaki sözleşme şekli şarta uygun olmadığından geçerli değildir. Geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alan davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı S...'i cebri tescile zorlayamaz. Bu nedenle mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının ikinci kademedeki satış bedelinin tahsili istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş olup, hükmün BOZULMASI gerekmektedir. “Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.11.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 08.05.2014 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı S... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalı, tapulu taşınmazların satışının resmi şekle tabi olduğunu, adi yazılı sözleşmenin geçerli olmadığını bu nedenle tapu iptal ve tescil istenemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK'nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK'nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olayda, davalılar N... ile S... arasındaki 13.03.2006 tarihli sözleşme ile S...'e ait arsa üzerinde dava dışı yüklenici şirket ve davalı S... arasında düzenlenecek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aracılık etmesi hizmeti karşılığında dava konusu 4027 ada 13 sayılı parsel üzerindeki A blok 1. Kat 5 numaralı bağımsız bölümün N...'a devrinin vaadedildiği, N...'ın sözleşme gereğince edimini ifa ettiği, daha sonra şahsi hakkını 02.08.2006 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacıya temlik ettiği, davacının temlik sözleşmesine dayanarak davalı S...'ten dava konusu 5 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini, ikinci kademede temlik sözleşmesi gereği davalı N...'a ödemiş olduğu 76.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini talep etmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı davalı N... ile borçlusu S... arasındaki taşınmazın devrine ilişkin sözleşme adi yazılı şekilde yapılmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğinden N... ile S... arasındaki sözleşme şekli şarta uygun olmadığından geçerli değildir. Geçersiz sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alan davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı S...'i cebri tescile zorlayamaz. Bu nedenle mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının ikinci kademedeki satış bedelinin tahsili istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.03.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.” Tescile zorlama davaları hakkında daha detaylı bilgi edinmek için Avukat İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu iletişim bölümünden iletişime geçebilirsiniz. İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu olarak Adalar, Ataşehir, Beykoz, Çekmeköy, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Şile, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Arnavutköy, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kâğıthane, Küçükçekmece, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Şişli, Zeytinburnu bölgeleri ile Bursa ve Kocaeli şehirlerindeki ayrıca Darıca ile Gebze bölgesindeki müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.